La maîtrise des risques dans la démarche projet

La construction, la restructuration ou le réaménagement d'un immeuble, ne peuvent pas être abordés uniquement sous l'aspect bâtiment.

Afin de garantir des locaux adaptés aux activités d'une entreprise, il est nécessaire non seulement d’intégrer l'organisation fonctionnelle des espaces, le choix des équipements de production, etc. ; mais aussi de prendre en compte le bien-être du personnel concerné.

L'objectif  du Maître d'Ouvrage est d'obtenir un outil de production et / ou de travail ''bâtiment'' qui présente une performance globale élevée.

Il s'agit de prendre en compte les conditions de travail, ainsi que les aspects santé et sécurité lors des choix architecturaux, techniques et fonctionnels effectués au cours de l'opération.

Le Maître d'Ouvrage doit s'assurer que les aspects ci-dessus sont pris en compte dans la démarche projet, car c'est à lui qu'incombe la responsabilité juridique des choix de conception (publication du 26 septembre 2012 - La responsabilité du Maître d'Ouvrage).

Pour garantir la réussite du projet, il est  nécessaire de mettre en place une méthodologie de Conduite d'Opération.

Dès la phase programme, il est conseillé d’intégrer dans l'équipe projet plusieurs disciplines : programmation, ingénierie, ergonomie, hygiène et sécurité, médecine du travail, architecture, etc. L'objectif est d'adapter les nouveaux locaux, au travail de l'homme en associant  tout au long du projet le personnel concerné.

L'adaptation des locaux au travail de l'homme consiste entre autres à prévenir les risques professionnels.

La prévention de ces risques débute avec la programmation et se prolonge aux phases de conception, de réalisation et d'exploitation d'un bâtiment. A chaque étape elle consiste à :

-      une étude et une évaluation des conséquences entre les choix adoptés pour le cadre bâti (mais aussi le stockage, le matériel, l'équipement, etc.) et les  risques potentiels encourus par les personnes ;

-      la prise en compte de ces risques et la mise en œuvre de mesures nécessaire pour maîtriser les risques.

Stratégie de localisation d’une entreprise

Le nouvel immeuble, dans lequel une entreprise s’installe (en qualité de locataire ou de propriétaire)  ou le site qu’elle choisit pour construire ou faire construire son immeuble, est directement lié à son image et à sa politique salariale.

Dans ce contexte, les entreprises d’une certaine taille font appel à des cabinets de conseil pour se faire assister dans leurs choix de localisation.

Pour réussir l’implantation de l’entreprise dans ses nouveaux locaux, il est nécessaire de prendre en compte un certain nombre d’éléments clés :

-         Implantation en centre ville, en banlieue, délocalisation en province, etc.

-         Surfaces Utile Nette occupée (SUN)

-         Image de la société ; 

-         Proximité des réseaux de transport ;

-         Qualité du tissu urbain immédiat et des services (service aux entreprises et services aux salariés) ;

-         Etc..

A partir de ces besoins, le cabinet de conseil immobilier lance les recherches et présente à l’entreprise les sites qui potentiellement correspondent aux critères indiqués.

Si la recherche concerne un immeuble, l’étude prend en compte :

-         Un rapport identifiant les qualités et les défauts de chaque immeuble et du contexte urbain ;

-         Un audit de l’immeuble accompagné d’un aperçu sur les importants travaux à réaliser et une estimation budgétaire ;

-         Le capacitaire par immeuble et l’adéquation aux besoins ;

-         Quelques scenarii d’aménagement.

Pour les terrains à construire, l’étude prend en compte :

-         Un rapport identifiant les qualités et les défauts des terrains par rapport au contexte urbain ;

-         L’identification de sources pouvant perturber la vie de l’entreprise ou peser sur le coût de construction. Ex. : proximité de réseau ferré, d’autoroute, etc. ;

-         Un rapport d’analyse du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Dans tous les cas de figure, location ou achat, il est primordial de vérifier les servitudes qui peuvent graver sur un bien.    

Une fois que le bien a été choisi, s’ouvre la phase de programmation.