La maîtrise des risques dans la démarche projet

La construction, la restructuration ou le réaménagement d'un immeuble, ne peuvent pas être abordés uniquement sous l'aspect bâtiment.

Afin de garantir des locaux adaptés aux activités d'une entreprise, il est nécessaire non seulement d’intégrer l'organisation fonctionnelle des espaces, le choix des équipements de production, etc. ; mais aussi de prendre en compte le bien-être du personnel concerné.

L'objectif  du Maître d'Ouvrage est d'obtenir un outil de production et / ou de travail ''bâtiment'' qui présente une performance globale élevée.

Il s'agit de prendre en compte les conditions de travail, ainsi que les aspects santé et sécurité lors des choix architecturaux, techniques et fonctionnels effectués au cours de l'opération.

Le Maître d'Ouvrage doit s'assurer que les aspects ci-dessus sont pris en compte dans la démarche projet, car c'est à lui qu'incombe la responsabilité juridique des choix de conception (publication du 26 septembre 2012 - La responsabilité du Maître d'Ouvrage).

Pour garantir la réussite du projet, il est  nécessaire de mettre en place une méthodologie de Conduite d'Opération.

Dès la phase programme, il est conseillé d’intégrer dans l'équipe projet plusieurs disciplines : programmation, ingénierie, ergonomie, hygiène et sécurité, médecine du travail, architecture, etc. L'objectif est d'adapter les nouveaux locaux, au travail de l'homme en associant  tout au long du projet le personnel concerné.

L'adaptation des locaux au travail de l'homme consiste entre autres à prévenir les risques professionnels.

La prévention de ces risques débute avec la programmation et se prolonge aux phases de conception, de réalisation et d'exploitation d'un bâtiment. A chaque étape elle consiste à :

-      une étude et une évaluation des conséquences entre les choix adoptés pour le cadre bâti (mais aussi le stockage, le matériel, l'équipement, etc.) et les  risques potentiels encourus par les personnes ;

-      la prise en compte de ces risques et la mise en œuvre de mesures nécessaire pour maîtriser les risques.

Stratégie de localisation d’une entreprise

Le nouvel immeuble, dans lequel une entreprise s’installe (en qualité de locataire ou de propriétaire)  ou le site qu’elle choisit pour construire ou faire construire son immeuble, est directement lié à son image et à sa politique salariale.

Dans ce contexte, les entreprises d’une certaine taille font appel à des cabinets de conseil pour se faire assister dans leurs choix de localisation.

Pour réussir l’implantation de l’entreprise dans ses nouveaux locaux, il est nécessaire de prendre en compte un certain nombre d’éléments clés :

-         Implantation en centre ville, en banlieue, délocalisation en province, etc.

-         Surfaces Utile Nette occupée (SUN)

-         Image de la société ; 

-         Proximité des réseaux de transport ;

-         Qualité du tissu urbain immédiat et des services (service aux entreprises et services aux salariés) ;

-         Etc..

A partir de ces besoins, le cabinet de conseil immobilier lance les recherches et présente à l’entreprise les sites qui potentiellement correspondent aux critères indiqués.

Si la recherche concerne un immeuble, l’étude prend en compte :

-         Un rapport identifiant les qualités et les défauts de chaque immeuble et du contexte urbain ;

-         Un audit de l’immeuble accompagné d’un aperçu sur les importants travaux à réaliser et une estimation budgétaire ;

-         Le capacitaire par immeuble et l’adéquation aux besoins ;

-         Quelques scenarii d’aménagement.

Pour les terrains à construire, l’étude prend en compte :

-         Un rapport identifiant les qualités et les défauts des terrains par rapport au contexte urbain ;

-         L’identification de sources pouvant perturber la vie de l’entreprise ou peser sur le coût de construction. Ex. : proximité de réseau ferré, d’autoroute, etc. ;

-         Un rapport d’analyse du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Dans tous les cas de figure, location ou achat, il est primordial de vérifier les servitudes qui peuvent graver sur un bien.    

Une fois que le bien a été choisi, s’ouvre la phase de programmation.

La responsabilité du Maître d’Ouvrage

Le domaine réglementaire de l’immobilier est complexe, à chaque acteur incombe des responsabilités bien distinctes : la responsabilité du propriétaire, du locataire, du maître d’ouvrage, etc.

Les enjeux de la réglementation sont d’assurer l’hygiène, la sécurité, la santé et la sûreté des occupants et garantir la sécurité de l’activité.

Ces enjeux ses traduisent sur le terrain par des actions à caractère obligatoire :

• - Obtention d’autorisation de construire ;
• - Conformité des nouveaux bâtiments ;
• - Mises en conformité dans l’ancien ;
• - Contrôles et vérifications périodiques ;
• - Information des occupants,
• - Etc.

Lorsqu’un maître d’ouvrage décide de réaliser ou de faire réaliser des travaux de construction, d’agrandissement ou de restructuration sa responsabilité est engagée.

Selon son statut et la nature de son opération, le maître de l’ouvrage peut donc être amené à couvrir des risques en souscrivant une assurance pour :

• - Sa responsabilité civile à l’égard des tiers : contre les conséquences pécuniaires qu’il est susceptible d’encourir du fait des dommages corporels, matériels et immatériels occasionnés aux tiers à la suite de travaux ;
• - Sa responsabilité en tant que constructeur : assurance responsabilité décennale ;
• - Sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur : contre les malfaçons et les non-conformités, qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et n’en compromettent pas la solidité ; le retard dans l’achèvement des travaux ou l’inachèvement de l’immeuble, à la suite d’une annulation du permis de construire.
• - Sa responsabilité à l’égard de la société immobilière ;

Le maître d’ouvrage est responsable de la maîtrise d’ouvrage pour deux raisons principales :

• - Il définit son besoin, le calendrier de l’opération  et le budget à allouer à la construction de l’ouvrage ;
• - Il prononce la réception de l’ouvrage.

Ces deux actions exercées par le maître d’ouvrage ont des incidences directes sur l’utilisateur final à qui l'ouvrage est destiné.

Le maître d'ouvrage est donc responsable de l'expression de ses besoins même s’il  n’a pas les compétences techniques relatives à la réalisation de l'ouvrage.

Sur le plan juridique, seul le maître d'ouvrage est considéré compétent à connaître le besoin des utilisateurs de l’ouvrage.

A ce titre, avant l’ouverture du chantier, la loi oblige le maître d’ouvrage à souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Celle-ci permet de réparer rapidement, en dehors de toute recherche de responsabilité, les malfaçons qui menacent la solidité de l’immeuble ou le rendent inexploitable.

Cette assurance permet de débuter les réparations très vite car elle garantit les dommages relevant de la garantie décennale avant même que la responsabilité du maître d’œuvre ne soit établie.

Sont assujettis à l’obligation d’assurance dommages ouvrage les promoteurs immobiliers (ou vendeurs d’un bâtiment de moins de 10 ans), les maîtres d’ouvrage, les constructeurs de maisons individuelles, les syndicats de copropriété.

L’AMO Bâtiment

La construction de bâtiments a subi des évolutions considérables depuis la deuxième guerre.

Les contraintes énergétiques, environnementales, etc. accompagnées par des obligations réglementaires ont conduit à modifier la façon de construire.

La construction s’est fortement industrialisée pour devenir un assemblage de pièces détachées.

En effet nous avons : le système de façade, le système de couverture, le système de ventilation et climatisation, etc. L’ensemble de ces systèmes sont accompagnés par l’exploitation et la maintenance.

Les industriels mettent au point les systèmes et donnent aux maîtres d’œuvre les outils nécessaires pour réaliser l’assemblage ‘’bâtiment’’.

Comme pour une automobile je parlerais de révision car l’immeuble est conçu pour garantir un niveau de performance. Pour maintenir ce niveau de performance des révisions périodiques sont nécessaires.

Nous sommes face à un bâtiment sophistiqué où le comportement des utilisateurs participe à garantir le niveau de performance.

Ces systèmes sophistiqués restent encore très chers pour une application sur des bâtiments de petite taille. 

Donc, la fonction de maître d’ouvrage est une fonction complexe et regroupe à la fois des compétences réglementaire, technique, économique, etc.

Pour conserver une hauteur de vue sur l’exercice de sa fonction, le maître d’ouvrage doit s’entourer de compétences spécifiques à la conduite d’opérations : technique, fonctionnelle, réglementaire, administrative, financière et management de projet.

A partir de cette introduction je vais développer des sujets consacrés au métier de la maîtrise d’ouvrage et de l’assistance en maîtrise d’ouvrage.